Radiografía del mercado de la vivienda en Vigo, Pontevedra y Galicia Radiografía del mercado de la vivienda en Vigo, Pontevedra y Galicia

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Radiografía Mercado Inmobiliario en Vigo, Pontevedra y Galicia

Radiografía del mercado de la vivienda en Vigo, Pontevedra y Galicia

Análisis de los principales dinamizadores del Mercado Inmobiliario

Se cumplen casi 10 años desde el estallido de la llamada “Burbuja Inmobiliaria” la cual, junto a la crisis económica mundial, ha provocado la mayor crisis económica de la historia de España. Después de todo este tiempo de incertidumbre, escasa actividad e indicadores en rojo, empiezan a sucederse noticias positivas acerca del sector inmobiliario que anuncian de manera generalizada una vuelta a la actividad, cambio de tendencia y recuperación inminente. Parece que vuelven los  movimientos corporativos, fusiones, adquisiciones, salidas a bolsa y por fin llegan con 60 años de retraso las SOCIMI´s a nuestro país.

Sin embargo, debido a la elevada atomización del sector inmobiliario, podemos llegar a pensar en que esos datos positivos que arrojan las notas de prensa, estadísticas e indicadores inmobiliarios, se corresponden más con el estado de salud del sector en grandes ciudades como Madrid y Barcelona, que con la situación real del mercado de la vivienda en Galicia y más en concreto en una ciudad como Vigo, donde Viqueira lleva a cabo parte de su actividad.

Por todo ello, invitamos al lector a que nos acompañe por este artículo donde reflexionaremos acerca del mercado de la vivienda en Vigo, la provincia de Pontevedra y Galicia, tomando como base diferentes indicadores disponibles con el fin conseguir conocer una tendencia que nos permita ver el futuro con un poco más de claridad. Vamos allá!

Bajo nuestro punto de vista, tres son los dinamizadores principales a los que de manera local debemos prestar especial atención. Éstos son:

  • El número de desempleados.
  • Las hipotecas concedidas.
  • La confianza del comprador.

Así las cosas, parece razonable indagar un poco más en estas tres variables y tratar de conocer su estado de salud.

Número de desempleados en Vigo

A falta de todos los datos que componen el 2016 y con el fin de obtener una tendencia más homogénea, hemos cogido como referencia el mes de agosto de 2016 y lo hemos comparado con el número de desempleados de los meses de agosto de toda la serie histórica. Este es el resultado:

FUENTE: Servicio Público de Empleo Estatal

El número de desempleados en Vigo en agosto de 2016 fue de  25.978 personas. Aunque en términos absolutos todavía se trata de una cifra muy abultada, si nos fijamos en la tendencia nos damos cuenta de que el número de parados lleva disminuyendo 4 años consecutivos desde que en 2012  alcanzase la cifra récord de 32.944 desempleados. La caída del paro desde máximos es del 21,14% en términos relativos y del 8,66% en términos interanuales agosto 2016/2015.

Hipotecas constituidas sobre viviendas en la provincia de Pontevedra

A medida que avanzamos en el análisis de las diferentes variables, nos vamos encontrando con ineficiencias. En este caso, para analizar las hipotecas constituidas sobre viviendas, no tenemos la suficiente granularidad como para llegar a los datos de la ciudad de Vigo, por lo que nos quedaremos en la provincia de Pontevedra. Si bien podríamos hacer una extrapolación o aproximación, para este caso en el que simplemente queremos observar una tendencia, tomamos como representativo para Vigo el dato de la provincia de Pontevedra y asumimos que la tendencia de la provincia se corresponde con lo que puede estar pasando en la ciudad.

Además, a día de hoy el Instituto Nacional de Estadística sólo ha publicado la encuesta hasta junio. Por este motivo analizaremos los datos correspondientes a los primeros semestres de la serie histórica. Veamos:


FUENTE: Instituto Nacional de Estadística

Este es otro indicador en donde se notó con fuerza el estallido de la crisis inmobiliaria. No en vano, tanto el número de hipotecas constituidas sobre viviendas, como el importe de las mismas, llegaron a caer en el año 2012 un 56,65% y un 58,46% con respecto a 2011 respectivamente.

Las caídas de ambos indicadores fueron continuas desde 2007 hasta 2014, año en el que la tendencia toca fondo. A partir de 2014 podemos ver una ligera recuperación de los indicadores y un crecimiento para los dos primeros semestres de 2015 y 2016 del 14,98% y el 10,04% respectivamente en lo referente a nº de hipotecas, y del 25,74% y 13,64% en cuanto al importe de las hipotecas constituidas sobre viviendas. En el primer semestre del año 2016 se han constituido 2.719 hipotecas con un importe de 46.355 M€. Si bien los datos están muy lejos de los vividos en épocas anteriores, podemos concluir que la tendencia es ascendente y con crecimiento positivo.

La confianza del comprador de vivienda en Galicia

Para medir la confianza de los potenciales compradores, y sabiendo que más del 71% de ellos utiliza internet para iniciar la búsqueda de su futura casa, hemos recurrido a una herramienta ofrecida por Google llamada Google Trends.

¿Qué es Google Trends?

Para nuestro ejemplo vamos a analizar la evolución en el número de búsquedas en internet del término “Comprar Piso” aplicando los siguientes filtros:

    • Comunidad autónoma: Galicia
    • Periodo: Septiembre 2011 – septiembre 2016
    • Categoría: Mercado inmobiliario
    • Tipos de búsqueda: Búsqueda Web

 

Los resultados son los siguientes:

La gráfica representa los volúmenes de búsqueda para la palabra clave “comprar piso” durante los últimos 5 años para Galicia. En ella podemos observar los siguientes insights:

  • Los usuarios que buscan la palabra clave en estudio van en aumento desde el mes de agosto 2014.
  • El año 2012 fue el año en el que menos se realizó la búsqueda en estudio por parte de los usuarios.
  • El mes de marzo 2016 fue el mes más activo en la búsqueda de la palabra clave en estudio.
  • El máximo número de búsquedas se concentra entre los años 2014-2016 donde parece haber cambiado la tendencia de búsqueda, lo que puede significar un aumento en la confianza de los potenciales compradores hacia la compra de una vivienda en Galicia.
  • La tendencia en el aumento de las búsquedas es todavía débil, aunque su crecimiento es positivo.

Si realizamos este mismo análisis para comunidades como Madrid o Cataluña, podemos ver cómo la tendencia en la búsqueda de la palabra “comprar piso” es claramente ascendente. Esto coincide con las noticias que nos llegan acerca de la vuelta a la alegría inmobiliaria para las principales plazas de España. Estos son los resultados:

Comunidad Madrid

Cataluña

Una vez analizados los 3 dinamizadores principales del sector inmobiliario en nuestra ciudad y haber comprobado cómo en la actualidad la tendencia de todos ellos, después de continuas caídas, es positiva y creciente:

Número desempleadosHipotecas concedidasConfianza

… hacemos un repaso a las recientemente publicadas estadística del Ministerio de Fomento sobre las transacciones inmobiliarias para la ciudad de Vigo.

En el 2º trimestre de 2016 se han transaccionado en Vigo 501 inmuebles, un 33,24% más que el mismo dato un año antes. Se trata del mejor dato en lo que a transacciones inmobiliarias se refiere de los últimos 3 años y medio y refleja la tendencia al alza en el número de operaciones en nuestra ciudad tal y como se puede ver en la siguiente gráfica:

FUENTE: Ministerio de fomento

A falta de la existencia de oferta de vivienda de obra nueva, la vivienda de 2ª mano sigue siendo la más transaccionada en Vigo. Además en términos interanuales, el volumen de transacciones de 2ª mano en el 2º trimestre de 2016 ha sufrido un crecimiento del 41% que contrasta con las caídas en el volumen de transacciones para la obra nueva y la vivienda de protección oficial con descensos del -21% y 6,67% respectivamente.

Por último, y recurriendo a la herramienta del portal inmobiliario de Fotocasa “Informe del mercado de la vivienda en venta” para las principales ciudades de Galicia, a continuación podéis acceder a la situación de los precios de venta hasta agosto 2016. Ver nuestro artículo “Análisis del precio medio de oferta de vivienda en Vigo” donde explicamos más en profundidad este índice y para que lo utilizamos.


El Ranking a agosto de 2016 para las principales ciudades de Galicia: La Coruña, Orense, Lugo, Pontevedra y Vigo, es el siguiente:

La Coruña2.118 Eur/m2
Vigo1.842 Eur/m2
Pontevedra1.580 Eur/m2
Orense1.499 Eur/m2
Lugo1.262 Eur/m2

EN VIQUEIRA SEGUIMOS CONFIANDO EN LA OBRA NUEVA

Como hemos visto en este artículo, hay indicios de que el sector inmobiliario está empezando a recuperarse. Los principales indicadores utilizados en el sector están en positivo, hay más transacciones, y los precios de las viviendas parecen haber tocado fondo.

Por este motivo, en Viqueira queremos continuar llevando a cabo la actividad que venimos haciendo desde más de 60 años en Galicia. Estamos interesados en analizar operaciones de compra de solares en toda la geografía gallega por lo que, si como profesional o particular, crees que puedes ayudarnos en nuestra expansión, no dudes en ponerte en contacto con nosotros a través de info@grupoviqueira.com o a través de nuestra página de LinkedIn.

¿Quieres acceder al informe completo?

Te invitamos a descargarte esta Radiografía del mercado de la vivienda en Vigo – Pontevedra – Galicia, en PDF.

 

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